Offer to Purchase

بعد از همه تحقیقات و محاسبات و جستجوها، شما خانه ای را مطابق با سلیقه و بودجه خود پیدا میکنید و زمان ارائه درخواست خرید خانه به طور رسمی میرسد که اصطلاحا به این درخواست و پیشنهاد قیمت از سوی خریدار “Offer to Purchase” گفته میشود. در صورتی که شما با یک مشاور املاک یا Real Estate Agent مشاوره و همکاری دارید این درخواست توسط مشاور شما تهیه، تنظیم و ارسال میشود، در غیر اینصورت شما برای تهیه این فرم و درخواست میتوانید از یک وکیل کمک بگیرید. در هر صورت برای کارهای نقل و انتقالات ملک و فرمهای مالکیت و نهایی کردن معامله شما به یک وکیل نیاز دارید.

معمولا این پیشنهاد که در چندین صفحه تهیه میشود بارها بین خریدار و فروشنده رد و بدل میگردد و شرایط تغییر داده میشود تا در نهایت مورد توافق و تایید طرفین قرار گرفته شود. در برخی موارد هم پس از درخواست یا بعد از چند مرحله رفت و برگشت و تغییر، طرفین معامله، شرایط را نپذیرفته و پیشنهاد لغو میگردد.

فرم پیشنهاد خرید یا Offer to Purchase شامل موارد زیر هست:

  • قیمت پیشنهادی از سوی خریدار(خانه ها با یک قیمت پیشنهادی از سوی فروشنده لیست میشوند، اما معمولا و با توجه وضعیت بازار قیمتی از سوی خریدار جهت خرید پیشنهاد میشود. گاهی به دلیل شرایط بازار و رقابت این مبلغ حتی بیش از مبلغ اعلام شده توسط فروشنده می باشد)
  • تعیین مبلغی به عنوان ودیعه یا اصطلاحا دیپازیت یا بیعانه. (این مبلغ توافقی و معمولا درصدی از پیش پرداخت میباشد) که در صورت توافق و قبول پیشنهاد خرید و امضای این پیشنهاد توسط طرفین معامله (که به نوعی قرارداد یا قولنامه هم هست) توسط خریدار پرداخت خواهد شد.
  • بحث کردن راجع به اموال و لوازم خانه از جمله در و پنجره و لوازم آشپزخانه و … (به طور مثال معمولا در 99 درصد موارد قیمت اعلام شده از سوی صاحبخانه شامل لوازم آشپزخانه (اجاق گاز، یخچال، ماشین ظرفشویی، لباسشویی و  …) میشود و این لوازم جزئی از خانه محسوب میشوند. در پیشنهاد خرید گاهی خریدار شرطی را برای صاحب خانه در نظر میگیرد. به طور مثال تعویض یا تعمیر یک یا بیشتر وسایل) یا اینکه شرط تعویض در یا پنجره یا …

  • تعیین روز Closing Day، در واقع روزی که شما رسما بعد از تسویه حساب، مالک خانه میشوید.(در صورت پذیرفته شدن پیشنهاد خرید که طرفین اون رو مضا خواهند کرد، Closing Day معمولا  30  تا 60 روز بعد خواهد بود) در این روز وکیل خریدار کلید های خانه را از وکیل فروشنده تحویل گرفته و به خریدار تحویل میدهد.
  • درخواست  survey یا نقشه موقعیت و وضعیت نقشه برداری فعلی خانه. (حریم خانه و موقعیت خانه در نقشه برداری و بررسی محلی که property survey گفته میشود)

  • سایر شرایط از جمله شرایط دریافت وام و شرایط بازدید فنی. (در پیشنهاد خرید این شرایط ذکر میشود به گونه ای که خریدار، خرید خانه را مشروط به دریافت وام و تضمین امنیت تجهیزات و تاسیسات از سوی بازرس فنی اعلام میکند. بازرس فنی توسط خریدار معرفی میشود و در واقع شخص مورد اعتماد خریدار بوده و توسط خریدار استخدام میشود) به این بازرس ها و کارشناسان فنی Home Inspector گفته میشد و کلیه تجهیزات لوله کشی عایق بندی و کلیه مسائل فنی مربوط به ساخت و ساز را بررسی میکنند. تا در صورت وجود مشکل خریدار از وجود آن مطلع شود. هر مشکلی میتواند روی قیمت یا لغو قرارداد تاثیر گذار باشد. گاهی اوقات خریدار ، قرارداد را لغو و بیعانه را پس میگیرد و گاهی نسبت به رفع مشکل یا تخفیف در قیمت با فروشنده مذاکره میکند. توضیحات بیشتر در ارتباط با Home Inspector و استخدام Home Inspector را میتوانید اینجا مطالعه کنید. همچنین برای یافتن کارشناسان و بازرسان فنی معتبر میتوانید به این وب سایت و در ایالت کبک به اینجا مراجعه نمایید. هزینه مربوط به Home Inspector حدودا 300 دلار هست.

Closing Day

اتفاقاتی که در این روز رخ میدهد به این صورت هست که وکیل کلیه موارد را چک نموده تا اطمینان حاصل کند پول به حساب فروشنده واریز شده. معمولا یک یا چند روز قبل از Closing Day خریدار، باقیمانده مبلغ ملک را به وکیل خود پرداخت میکند تا به وکیل فروشنده پرداخت شود. در نهایت در روز Closing Day بعد از اینکه وکلای دو طرف همدیگر را ملاقات کردند مدارک رد و بدل میشود و وکیل فروشنده کلیدهایی را که روز قبل فروشنده به وکیل خود داده به وکیل خریدار تحویل میدهد. سپس خریدار وکیل خود را ملاقات و بعد از آخرین امضاها و پرداخت هزینه وکالت کلید ها را از وکیل خود دریافت میکند. از این پس خریدار رسما مالک خانه میشود. هزینه وکیل به علاوه هزینه انتقال مالکیت که land transfer taxes گفته میشود حدودا بین 1.5 تا 4 درصد از مبلغ فروش خانه میباشد.(که از هزینه هایی ست که علاوه بر مبلغ خانه باید محاسبه شود، این مبلغ علاوه بر مبلغ خانه میباشد اما میزان آن به صورت درصدی از مبلغ خانه محاسبه میگردد )  معمولا در طول مدت خرید خانه خریدار  و فروشنده یکدیگر را ملاقات نمی کنند. حتی در زمان بازدید خانه معمولا فروشنده پیش از حضور خریدار از خانه بیرون میرود تا خریدار به راحتی خانه را مورد بررسی قرار دهد. البته کلیه بازدید ها با حضور یک Real Estate Agent انجام میگردد. برای ورود به خانه، کلید های خانه در جعبه کوچک رمز داری قرار داده میشود که به دستگیره درب خانه متصل شده و رمز جعبه تنها به مشاور املاک داده میشود.

پی نوشت:در پست بعدی جزئیات محاسباتی مقدار وام و شرایط بازپرداخت و  محاسبه سایر هزینه ها و همچنین land transfer taxes توضیح داده خواهد شد.