این پست در مورد مراحل خرید خانه در کانادا ست. تحقیق و بررسی مراحل خرید و آشنایی با شرایط خرید خانه میتونه افراد رو در تصمیم گیری جهت خرید مسکن کمک کنه اما من نظری رو راجع به اینکه خرید خانه در کانادا کار خوبی هست یا خیر ندارم. معتقدم این یک امر کاملا شخصیه و نسبت به شرایط و افراد مختلف، متفاوت خواهد بود. کلیه اطلاعات از راهنماهای سایتهای معتبر و دولتی جمع آوری شده. اطلاعاتی که حاصل جستجو و تجربه شخصی من و همسرم در زمینه خرید خانه در کانادا ست. در طول پست کلیه لینکهای مرجع موجود میباشد. خرید خانه هم همچون مهاجرت، تحصیل، انتخاب شغل مناسب و … مستلزم تحقیق و مطالعه و تفکر و سنجیدن شرایط هست که مطمئنن دوستان همه این موارد رو در نظر خواهند گرفت. بنابراین پیشنهاد میکنم علاوه بر مطالبی که اینجا گفته میشه به لینکهای موجود و سایر سایتهای معتبر در این زمینه مراجعه نمایید و با دید باز و اطلاعات کافی نسبت به خرید خانه اقدام کنید.
محاسبه میزان توانایی خود در خرید خانه؟
قبل از هر چیز، مهمترین نکته این هست که شما چقدر میتونید برای خرید یک خانه پرداخت کنید. یا به عبارتی شما توانایی خرید چه خانه ای را دارید. بنابراین لازمه که شما حساب هزینه های مختلف مربوط به خرید خانه رو داشته باشید. علاوه بر هزینه خرید خانه این نکته رو باید در نظر بگیرید که شما با هزینه های دیگری از جمله heating و property taxes و هزینه های مربوط به نقل و انتقال مالکیت، هزینه وکیل، هزینه های تعمیر و نگهداری روبرو خواهید شد و در بعضی موارد ناچار به پرداخت هزینه های مربوط به بازسازی (در صورت نیاز و تمایل) خواهید بود. بنابراین شما نیازمند به محاسبه دقیق و اطلاع از کلیه هزینه ها هستید.
بانکها یا Mortgage Broker ها متخصصین امور مالی هستند که در این محاسبات به شما کمک می کنند و این هزینه ها رو حساب میکنند. همچنین، برای اطلاعات بیشتر در مورد Pre-approved قبل از خرید خانه شما میتونید از حسابگر (Calculator) های مخصوص این کار استفاده کنید و با توجه به دخل و خرجی که دارید در نهایت ببینید که توانایی شما برای خرید خانه در چه حدی هست .
یک نمونه از این حسابگرها رو میتونید اینجا ببینید که به صورت آنلاین میتونید توانایی خودتون رو برای خرید خانه محاسبه کنید. معمولا بانکها هم این حسابگرها رو دارند که حسابگر رویال بانک رو میتونید اینجا ببینید. همچنین با جستجوی Mortgage Affordability Calculator میتونید تعداد بیشتری از این حسابگر های آنلاین رو پیدا کنید.
با این حسابگرها شما میتونید این نتیجه گیری رو داشته باشید که چه خونه ای رو میتونید بخرید و در واقع میزان توانایی خود در خرید خانه را محاسبه میکنید.
“به نظر خود من خونه باید به معنای واقعی خونه باشه. جایی که درش احساس آرامش و امنیت داشته باشیم. پس مهمه که بابت باز پرداخت وامی که برای خرید خونه دریافت کردیم توانایی خودمون رو هم در نظر بگیریم. طوری که نیازی به کار کردن بیشتر و سختی کشیدن برای باز پرداختش نباشه یا به قولی برای خرید یک اتاق خواب مجبور به پرداخت خواب خودمون نباشیم. در مورد خود ما، وقتی متوجه شدیم با توجه به درامد و دخل و خرجمون چه خونه ای رو میتونیم بخریم(مثلا میگن شما توانایی خرید خونه ای به مبلغ … دلار رو دارید) ما خونه ای با مبلغی کمتر رو جستجو کردیم. در صورتی که تا حدودی بیشتر از اون مقدار پیشنهادی هم قابل قبول هست. هرچند خیلی از افراد بدون اینکه توانایی خرید خونه رو داشته باشند با جعل سند و گزارش های نادرست در مورد درآمد و … نسبت به خرید خونه اقدام میکنند و یا خونه ای با مبلغی فراتر از توانایی خودشون میخرن و به خیال خودشون سر بانک رو کلاه گذاشتن در صورتی که در نهایت به ضرر خودشون کار کردند. به نظر من این همون خرید مکان برای خواب در ازای فروش خواب هست. اینجا شما برای خرید خونه میتونید 95% وام دریافت کنید و گاهی مواقع بعضی افراد 100% قیمت خونه رو از طریق وام و قرض پرداخت میکنند بدون اینکه به باز پرداخت این وام فکر کنند“
خرید خونه تجربه جالب و هیجان انگیزیه. شاید بشه گفت یه جورایی مبارزه و رقابتی هست که جایزه اش خونه دلخواه شماست که توش میتونید نهایت آرامش رو داشته باشید راه رسیدن به این جایزه داشتن اطلاعات کافی در این زمینه ست.
Canada Mortgage and Housing Corporation یا به اختصار CMHC سازمانی هست که حدودا 60 ساله، کانادایی ها رو در امر خرید خانه کمک میکنه. (که این کمک شامل تازه واردین هم میشه) این سازمان راهنمایی رو تهیه کرده که با اطلاعاتی که در مورد خرید خونه در اختیار شما میذاره به شما کمک میکنه تا راحت تر تصمیم گیری کنید.
تهیه چک لیست برای انتخاب خانه
در ابتدا با خودتون فکر میکنید که چه خونه ای رو برای خرید نیاز دارید و چه مواردی رو باید در نظر بگیرید.
- اندازه و سایز مورد نیاز: چه تعداد اتاق خواب و گاراژ یا پارکینگ نیاز دارید؟
- طرح و ترکیب خاص: میخواید انباری داشته باشه، شومینه، استخر یا فضایی برای سرگرمی و تفریح؟ یا اینکه یکی از اعضای خانواده نیازهای خاصی رو داره که باید برای خونه در نظر گرفت؟
- سلیقه و سبک زندگی: آیا قصد داشتن بچه دارید؟ یا اینکه یکی از اعضای خانواده مثل بچه های جوون ِخانواده به زودی قصد داره زندگی مستقلی رو تشکیل بده؟ یا بزودی بازنشسته خواهید شد؟
- محیط زندگی: دوست دارید تو مرکز شهر زندگی کنید یا حومه یا محیط روستایی؟
- کار: آیا برای رسیدن به محل کار راغب هستید که مسیر طولانی رو هر روز صبح طی کنید؟
- مدرسه: بچه های شما کجا مدرسه خواهند رفت و چگونه؟
- سرگرمی ها: آیا محله ای رو میخواهید که بتونید اونجا قدم بزنید و پیاده روی کنید و یا با بچه ها به پارک برید یا اینکه امکانات ورزشی و تفریحی خانگی و سرپوشیده نیاز دارید؟
- خانواده و دوستان: تا چه حد برای شما اهمیت داره که نزدیک به خانواده، فامیل و یا دوستان خود زندگی کنید؟
- فرهنگی: آیا دوست دارید به اجتماع خاصی نزدیک باشید. یا نزدیک بودن به community های فرهنگی و اجتماعی خاصی رو مد نظر دارید؟
بهتره که یک چک لیست رو از این موارد و مواردی که برای شما اهمیت داره تهیه کنید، حتی میتونید برای این موارد امتیاز و وزن هم درنظر بگیرید. و بعد از دیدن هر خونه این موارد رو توی چک لیست علامت بزنید تا در نهایت با جمع بندی و بررسی همه امتیازات، مکان مناسبی رو انتخاب کنید. CMHC یکی از این چک لیست ها رو آماده داره که میتونید از اون استفاده کنید.
کمک گرفتن از REAL ESTATE AGENTS(مگر اینکه قصد خرید ملک نوساز از سازنده رو داشته باشید)
اکثر افرادی که قصد خرید خونه رو دارن برای خرید و انجام کلیه مراحل خرید خونه با اعتماد به مشاورین املاک این کار رو به این نماینده ها و مشاورین میسپارند. این افراد شرایط و معیار های شما رو درنظر میگیرن و طبق شرایط درخواستی و نیازهای شما خونه های مناسب رو پیدا کرده و به شما معرفی میکنند. همینطور به عنوان نماینده شما با فروشنده یا نماینده فروشنده مذاکره میکنند تا بتونن بهترین معامله رو در خرید خونه به نفع شما انجام بدن. همچنین میتونن با توجه به توانایی در دسترسی به بانک اطلاعات خرید و فروش، آخرین قیمت فروش خونه ها رو در مقایسه با هم و همینطور ویژگیهای محله ها رو در اختیار شما قرار دهند. همینطور میتونن با بازرس های فنی برای چک کردن خونه و معاینه کلیه موارد مثلا عایق بندی ها، لوله کشی مناسب و ایمنی تجهیزات و … قرار بذارن. حق الزحمه این مشاورین املاک از طریق فروشنده پرداخت میشه و خریدار هیچ مبلغی رو بابت کاری که این مشاورین انجام میدن پرداخت نمیکنه، به علاوه گاهی اوقات به دلیل رقابت هایی که وجود داره این نماینده ها تسهیلاتی رو برای خریدارانی که با اونها کار میکنن در نظر مگیرن. به طور مثال پرداخت هزینه وکیل یا هزینه های مربوط به حمل و نقل وسایل و یا هزینه بازرس فنی …
یافتن و انتخاب REAL ESTATE AGENTS
برای یافتن نماینده یا مشاور املاک میتونید از mortgage broker و یا موسسه ای که وام رو از اون دریافت میکنید کمک بگیرید. و یا نماینده ایی که دوستان و آشنایان به شما توصیه میکنند رو میتونید برای این کار انتخاب کنید.
همینطور میتونید به سایت www.mls.ca MLS® که قبلا در این پست در موردش توضیح داده بودم مراجعه کنید و اونجا میتونید لیست نماینده های املاک رو پیدا کنید. (تجربه شخصی خودم اینکه خیلی مهمه که این نماینده به محیط و محله ای که قصد اقامت در اون رو دارید آشنا باشه) علاوه بر این با کمک این وبسایت میتونید خونه هایی رو که برای فروش اصطلاحا لیست شده اند و برای فروش گذاشته شدند رو با همه مشخصات از جمله قیمت، مکان دقیق، تصاویر و …. رو ببینید.
یا خانه هایی که از سازنده خریداری میشوند BRAND NEW HOME
درصورتی که شما قصد خرید خانه نو سازی رو دارید که قبلا کسی در اون سکونت نداشته دو انتخاب پیش رو خواهید داشت: یکی اینکه خانه های آماده و تازه ساخته شده رو خریداری کنید و یا طبق قراردادی برای ساخت خونه مورد نظر خود با سازنده مورد نظر خود اقدام کنید.
یافتن Builder یا سازنده
- چک کردن لیست تلفن، بازدید Model Homes های تازه تاسیس و یا پرس و جو از دوستان و آشنایان.
- درخواست رفرنس یا مرجع و یا مشتریهای پیشین جهت تحقیق و جستجو(گاهی اوقات سازمانهای هستند که کار تحقیقات رو انجام میدن و نتیجه این تحقیقات و آمار رو معمولا منتشر میکنند. در صورت قابل اعتماد بودن محقق و موسسه ارائه آمار میتونید از نتایج اونها هم برای آشنایی با سازنده ها استفاده کنید)یکی از شرکتها J.D.Power هست که میتونید نتایج بررسی رو که از پرسش از مشتریان 20 سازنده برتر در منطقه GTA در سال 2009 تهیه کرده رو اینجا ببینید.
- تحقیق در مورد برنامه ضمانت و Warranty در مورد خانه نوساز در منطقه و موارد مورد تعهد. دولت اونتاریو از سال 1976 مسولیت ضمانت خانه نوساز و بررسی رعایت استاندارد های ساخت رو به شرکتی با نام Tarion محول کرده که سازندگان برای گرفتن ضمانت این شرکت موظف به رعایت استانداردهای تعریف شده توسط آن میباشند. بنابراین مثلا در اونتاریو برای انتخاب بیلدر مناسب باید از ضمانت Tarion در مورد سازنده اطمینان حاصل کنید.
- درخواست رویت مجوز استانی سازنده و یا اینکه پرسش در مورد اینکه آیا سازنده عضو انجمن محلی ساخت و ساز مسکن هست یا خیر.(اینکار با جستجو در اینترنت میتونید انجام بدید)
- مشخص نمودن اینکه مبلغ پرداختی شامل چه مورادی هست و برای چه مواردی باید مبلغ اضافه پرداخت نمود. به طور مثال گاهی اوقات مبلغ پرداختی هزینه های مربوط به درختکاری و چمن کاری و سنگ فرش نمودن یا آسفالت کاری جلوی گاراژ خونه رو هم پوشش میده.
برای اطلاعات بیشتر در مورد انتخاب سازنده میتونید فایلی رو که CMHC تهیه کرده رو از اینجا دانلود کنید.
Mortgage و Credit History
بیشتر خریداران خانه با اعتماد به وام دهندگان (بانکها، موسسات مالی و اعتباری، صندوق های مردمی، موسات حقوقی و صندوق های بازنشستگی یا …) و با وام گرفتن از این موسسات اقدام به خرید یا در اصطلاح اینجا اقدام به finance کردن یک خانه میکنند. به این وام mortgage گفته میشه که بازپرداخت اون توسط خریدار در زمانهای منظم و در طول مدت زمانی که عموما 25 تا 35 سال هست انجام میشه. وام دهنده برای این مبلغ قرض داده شده مقداری سود رو در نظر میگیره که این مبلغ سود به مبلغ بازپرداخت وام گیرنده اضافه میشه . برای تازه واردین به کانادا خرید یا finance خونه میتونه مشکل باشه، به این دلیل که هنوز credit history و یا تاریخچه اعتبار شخص در کانادا ساخته نشده. بنابراین شما برای اخذ وام نیاز دارید تا تاریخچه اعتبار خوبی رو داشته باشید.
راه های ساختن و برقرار کردن credit history
اعتبار و تاریخچه کاری جهت دریافت mortgage دارای اهمیت بسیار زیادی ست. متاسفانه شما به عنوان تازه وارد به کانادا تاریخچه و سابقه اعتباری قابل دسترسی توسط موسسات مالی رو نخواهید داشت. در صورتیکه قصد خرید خانه رو دارید باید هر چه سریعتر برای ساخت credit history دست به کار شوید. برای این منظور با بانک خود صحبت کنید. اونها شما رو کمک خواهند کرد تا یک کردیت کارت تهیه کنید و همچنین شما رو برای داشتن برنامه و طرحی در جهت ساختن credit history کمک میکنند طوریکه برای خرید خانه مفید باشه. که در این بخش چند مورد از راه های ساخت تاریخچه اعتبار رو با هم مرور میکنیم.
ساختن credit history
- افتتاح حساب در بانک و استفاده منظم از آن و اقدام به دریافت کردیت کارت.
- پرداخت به موقع کلیه صورت حسابها، از جمله اجاره بها، utilities، قبض تلفن، موبایل، بیمه و ….
- همچنین برای اثبات خوش حسابی خود برای گرفتن یک وام کوچک از بانک اقدام کنید و با پرداخت به موقع اقساط این وام به بانک نشان دهید که در پرداخت وام و قرض خوش حساب هستید. به طور مثال خرید ماشین.
- سعی کنید محل کار خود را برای مدتی تغییر ندهید. در این صورت به لحاظ کاری شما برای بانک فردی هستید با ریسک خیلی پایین.
- برای خرید روزانه از کردیت کارت خود استفاده کنید و صورتحساب آنرا به موقع پرداخت کنید.
- به ندرت از پول نقد استفاده کنید، مگر در مواردی که به فروشنده بابت پرداخت با کردیت کارت اعتماد ندارید.(هنگامی که با پول نقد خرید میکنید خرید و پرداخت شما در جایی ذخیره نمیشد بنابر این سابقه ای هم از شما ذخیره نمیگردد)
- تا حد امکان از گرفتن کردیت کارت های اضافی پرهیز کنید. یک عدد کردیت کارت برای ساختن سابقه اعتبار کافیست.
MORTGAGE BROKERS
Mortgage broker ها به شما وام نمیدهند، بلکه به شما مشاوره میدهند برای انتخاب یک موسسه مالی جهت گرفتن وام. و از طرف شما روی این موضوع کار میکنند که شما چگونه یک mortgage رو با بهترین نرخ بهره و بازپرداخت دریافت کنید. برای یافتن Mortgage brokers میتونید به وبسایت www.caamp.org مراجعه کنید. همچنین در صورتی که با یک مشاور املاک مشاوره دارید میتونید از مشاورتون برای معرفی و پیدا کردن یک Mortgage broker راهنمایی بخواهید.
DOWN PAYMENT AND MORTGAGE LOAN INSURANCE
مبلغ Mortgage برابر است با قیمت خانه منهای مبلغی پول نقد اولیه که اصطلاحا down payment گفته میشود. که این مبلغ در واقع پیش پرداخت محسوب میشود. در صورتیکه مبلغ down payment شما کمتر از 20% قیمت خانه باشد، وام دهنده به “Mortgage Loan Insurance” نیاز دارد تا وام پرداختی به وام گیرنده را بیمه کند. با استفاده از این Mortgage Loan Insurance تازه واردین با وضعیت اقامت دائم قادر به دریافت وام و خرید خانه با پیش پرداخت 5% و تازه واردین با وضعیت غیر مقیم با پیش 10% قادر به خرید خانه خواهند بود.
…..ادامه دارد
پی نوشت: در پست های بعدی جزئیات بیشتری رو در مورد هزینه های خرید خانه، انواع بازپرداخت، نحوه یپشنهاد قیمت خرید خانه به فروشنده و …. رو توصیح خواهم داد.
Comments